El control de los alquileres puede estar volviendo a los Estados Unidos, pero la controvertida política ha tenido un final poco ceremonioso en Berlín esta semana, apenas un año después de haber entrado en vigor.
«El Tribunal Constitucional de Berlín anuló el controvertido límite de los alquileres en la capital alemana», informa la agencia de noticias DPA International. «El tribunal dictaminó el jueves que el gobierno de Berlín se había excedido en sus competencias al introducir la ley, ya que la ley federal que regula los alquileres ya estaba en vigor».
El límite de alquiler -el llamado Mietendeckel- entró en vigor en febrero de 2020. La medida, como ya señalé anteriormente, fue diseñada para evitar que Berlín se convirtiera en la próxima ciudad de Nueva York o Londres: ciudades donde los altos precios de los alquileres han expulsado a muchos residentes de clase media y baja.
El tope, que congeló los precios de las propiedades construidas antes de 2014 a los niveles del 18 de junio de 2019, «había sido bien recibido por los inquilinos», informó DPA International. Tal vez sea cierto (al menos para los inquilinos que ya tenían un lugar donde vivir). Pero la abundancia de pruebas demuestra que el tribunal le hizo un favor a los berlineses -arrendadores e inquilinos- al anular el techo de los alquileres.
Buena suerte para encontrar un apartamento
Muchos economistas y publicaciones económicas sostienen que la ley de Berlín ya estaba causando estragos en el mercado de la vivienda.
«Después de un año, el experimento de Berlín con el control de los alquileres es un fracaso», declaró The Economist el mes pasado. Los alquileres han bajado, observaba la revista, pero también la oferta de unidades disponibles.
«El número de anuncios de alquiler se ha reducido a más de la mitad», explicaba The Economist. «Los inquilinos, naturalmente, se aferran a sus apartamentos de alquiler limitado como si fueran pegamento».
¿El resultado? Encontrar un lugar en la ciudad se ha vuelto increíblemente difícil.
«Buena suerte para encontrar un apartamento», observaba Bloomberg.
Para empeorar las cosas, a falta de un mercado libre, había surgido un «mercado gris», según los informes. Para compensar la pérdida de alquileres, los propietarios habían empezado a exigir a los inquilinos el pago de precios ridículos por los muebles, los electrodomésticos y otros servicios básicos como condición para alquilar, informó Bloomberg.
«Por ejemplo, aquí hay una silla; te costará 15.000 euros», dijo Thomas Schroeter, de ImmoScout24, una plataforma online para inmuebles residenciales y comerciales; «o esta estufa, serán 10.000 euros».
Además, el hecho de que la política de Berlín se aplicara solo a algunas viviendas (unidades construidas antes de 2014) significaba que los legisladores habían creado esencialmente dos mercados de la vivienda: uno grande regulado y otro más pequeño no regulado. Esto ejerció una intensa presión sobre los precios en el mercado no regulado. ¿El resultado?
«Los apartamentos de nueva construcción se han vuelto por tanto aún más inasequibles para la mayoría de la gente», escribió el columnista de Bloomberg, Andreas Kluth, citando una investigación del Instituto Ifo de Múnich.
La verdadera razón de los altos alquileres
A nadie le gustan los precios altos de los alquileres (excepto a los propietarios, supongo). Pero la solución a los alquileres altos es más vivienda y competencia, no controles de precios.
Como suele ocurrir, la política de control de los alquileres en Berlín fue impulsada por un verdadero problema: el aumento del precio de los alquileres. Los altos precios son el producto de una mayor demanda de vivienda y una oferta limitada.
¿Quién está limitando la oferta? Ryan McMaken respondió a esa pregunta en un artículo de 2020 sobre por qué el costo de la vivienda es tan elevado en muchas ciudades.
«Los planificadores urbanos controlan qué tipo de vivienda puede construirse -y dónde- mediante leyes de zonificación y uso del suelo. Estos planificadores centrales nos dicen dónde la vivienda debe ser unifamiliar o multifamiliar», escribió McMaken. «Nos dicen si puedes alquilar una de tus habitaciones a alguien que no sea pariente. Nos dicen si puedes construir una vivienda auxiliar en tu propia propiedad».
El control de los alquileres no puede solucionar los problemas de vivienda. Es una de las pocas cuestiones en las que los economistas están mayoritariamente de acuerdo. Pero desregular los mercados inmobiliarios sí puede lograr esto.
Como observó correctamente el economista Thomas Sowell, los mercados crearon viviendas asequibles; fue la intervención del gobierno en los mercados inmobiliarios lo que hizo que la vivienda fuera inasequible.
«Estudio tras estudio, no sólo aquí sino en otros países, muestran que la vivienda más asequible es aquella en la que ha habido menos interferencia del gobierno en el mercado, en contra de la retórica», escribió Sowell en Dismantling America.
El control de los alquileres fracasó en Berlín. Tal vez ahora le den una oportunidad a los mercados.
