Para alguien que no tenga conocimientos del razonamiento económico, el control de la renta parece una gran idea. Parece proporcionar instantáneamente «viviendas asequibles» a los inquilinos pobres, mientras que la única desventaja aparente es la reducción de los ingresos que fluyen a los propietarios de bolsillos llenos, personas que literalmente son dueños de edificios en las grandes ciudades y que por lo tanto no van a extrañar mucho ese dinero. ¿Quién podría oponerse a esa política?
Primero, deberíamos definir nuestros términos. Cuando el gobierno de la ciudad impone el control de la renta, significa que la ciudad hace ilegal que los propietarios cobren a los inquilinos una renta por encima de un precio máximo. A veces ese precio puede variar, pero sólo en factores específicos. Para que la ley tenga algún efecto – y para que los políticos que la aprobaron se ganen el favor del público – el precio máximo de la renta controlada será significativamente más bajo que el precio del mercado.
El problema más obvio es que el control de la renta lleva inmediatamente a una escasez de apartamentos, lo que significa que hay inquilinos potenciales a los que les encantaría mudarse a un nuevo lugar al precio actual (de renta controlada), pero no pueden encontrar ninguna vacante. A un precio de alquiler más bajo, más inquilinos intentarán alquilar unidades de apartamentos, y a un precio de alquiler más alto, los propietarios intentarán alquilar más unidades de apartamentos. Estos dos reclamos son instancias específicas de la ley de la demanda y la ley de la oferta, respectivamente.
En un mercado sin trabas, el precio de alquiler de equilibrio se produce cuando la oferta es igual a la demanda, y el precio de mercado de un apartamento se ajusta perfectamente a los inquilinos con las unidades disponibles. Si el gobierno interrumpe este equilibrio fijando un límite máximo muy por debajo del precio de liquidación del mercado, entonces crea una escasez; es decir, más personas quieren alquilar unidades de apartamentos que las que los propietarios quieren proporcionar. Si usted ha vivido en una gran ciudad, puede haber experimentado de primera mano lo difícil que es mudarse a un nuevo apartamento. Algunos aconsejan a la gente que pague una alta cuota a un corredor o incluso se unan a una iglesia porque hay que «conocer a alguien» para conseguir un buen trato. El control de la renta es la razón por la que se produce este patrón. La dificultad no se debe a que los apartamentos sean un artículo «caro»; los autos nuevos también son caros, pero encontrar uno no conlleva el estrés de encontrar un apartamento en Brooklyn. La diferencia son los controles sobre la renta.
El control del alquiler reduce la oferta de unidades de alquiler a través de dos mecanismos diferentes. A corto plazo, cuando el número físico de unidades de alquiler es fijo, la imposición del control de alquiler reducirá la cantidad de unidades ofrecidas en el mercado. Los propietarios retendrán algunas de las unidades potenciales, usándolas como almacenamiento o manteniéndolas disponibles para huéspedes fuera de la ciudad o jóvenes que regresan de la universidad para el verano. (Si esto suena inverosímil, considere cuántas personas en una gran ciudad consideran alquilar dormitorios en sus casas, siempre y cuando el precio sea el adecuado).
A largo plazo, una política permanente de control de rentas restringe la construcción de nuevos edificios o apartamentos, porque los potenciales inversionistas se dan cuenta de que sus ingresos en tales proyectos se limitarán artificialmente. La construcción de un cine o un centro comercial es más atractiva al margen.
Hay otros problemas más insidiosos con el control de rentas. Con una larga fila de potenciales inquilinos ansiosos por mudarse al precio máximo oficial, los propietarios no tienen muchos incentivos para mantener el edificio. No necesitan ponerse nuevas capas de pintura, cambiar las bombillas de los pasillos, mantener el ascensor en funcionamiento, o levantarse de la cama a las 5:00 a.m. cuando un inquilino se queje de que el calentador de agua está roto. Si hay una oleada de robos dentro y alrededor del edificio, el propietario no sentirá una motivación financiera para instalar luces, cámaras, puertas de entrada, un guardia u otras medidas (costosas) para proteger a sus clientes. Además, si un inquilino se retrasa en el pago del alquiler, hay menos incentivos para que el propietario le dé un respiro, porque sabe que puede reemplazarlo inmediatamente después del desalojo. En otras palabras, todo el comportamiento que asociamos con el término slumlord se debe a la política de control de alquileres del gobierno; no es el «mercado libre en acción».
En resumen, si el objetivo es proporcionar viviendas asequibles a los inquilinos de bajos ingresos, el control de la renta es una horrible medida. El control del alquiler hace que los apartamentos sean más baratos para algunos inquilinos mientras que para otros son infinitamente más caros, porque algunas personas ya no pueden encontrar una unidad, aunque hubiesen podido hacerlo a la tarifa más alta del mercado libre. Además, las personas que permanecen en los apartamentos – disfrutando de la renta más baja – reciben un producto de calidad mucho más baja. Especialmente cuando se deja en el lugar por décadas, el control de la renta lleva a propietarios abusivos y puede literalmente destruir grandes porciones de la vivienda de una ciudad.
